Arrendamiento de su tierra

Ciertas características del terreno son especialmente atractivas para el desarrollo de energía solar, como un terreno despejado, con acceso al sol orientado al sur, con acceso por carretera y ubicado cerca de una subestación eléctrica. Hable con un desarrollador de energía solar sobre la ubicación de los paneles solares en su propiedad y asegúrese de hacer preguntas.

Si alquila tierras de cultivo, considere cómo la ubicación de un panel solar en su propiedad puede beneficiar la operación de su granja. Algunas preguntas clave para los desarrolladores incluyen:

• ¿Es necesario colocar los paneles solares en las mejores tierras de cultivo (como en los grupos de suelos 1 a 4)?
• ¿Se pueden colocar los paneles solares en terrenos que no sean aptos para la producción agrícola, como terrenos de apoyo, pastos en pendiente o áreas subutilizadas de la granja?
• ¿Se pueden plantar cultivos en la tierra debajo y alrededor de los paneles solares o pastar animales no trepadores?

Las operaciones agrícolas ubicadas dentro de un distrito agrícola reciben ciertas protecciones y beneficios. La conversión de tierras agrícolas a energía solar puede estar sujeta a una multa por conversión si están sujetas a una evaluación agrícola y están ubicadas en un distrito agrícola. Un evaluador determina caso por caso si se ha producido una conversión.

• Instalaciones solares en distritos agrícolas [PDF]

Si un desarrollador se acerca a usted o tiene interés en arrendar su terreno, considere investigar la tarifa vigente para los arrendamientos de terrenos en su área. Es posible que desee consultar a un profesional de bienes raíces y considerar contactar a varios desarrolladores de energía solar para evaluar el interés en su terreno. ¿No estás seguro por dónde empezar? El programa NY-Sun de NYSERDA mantiene listas en línea de contratistas solares aprobados.

Si recibe una evaluación agrícola y convierte la tierra a un uso no agrícola, puede estar sujeto a un “pago de conversión” monetario. Antes de firmar un contrato de arrendamiento o contrato, los propietarios deben confirmar si la instalación de un sistema solar grande puede desencadenar una conversión, ya que el propietario registrado es responsable de pagar el pago de conversión. Su asesor puede trabajar con usted para determinar cuánto puede costar el pago de conversión.

Un sistema de energía solar es "propiedad real" una vez que se ha fijado permanentemente al terreno o a una estructura. [Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (RPTL) § 102(12)(b); 8 op. Abogado SBEA No. 3] . La definición de propiedad inmueble incluye un “aparato generador de energía” [RPTL §102(12)(f)]. Como tal, está sujeto a impuestos a menos que califique para una exención (RPTL § 300). El tasador debe determinar el valor que contribuye el panel solar al valor de su propiedad.

RPTL § 487 es un estatuto de exención en la ley estatal que se aplica a los sistemas de energía renovable, incluidos los paneles solares. La Ley establece una exención de 15 años del impuesto sobre bienes inmuebles por el aumento de valor resultante de la instalación de un sistema de calificación. Sin embargo, el estatuto permite a los municipios y distritos escolares optar por no participar en esta exención. Consulte con su asesor fiscal local para averiguar si su condado, ciudad, pueblo y/o distrito escolar ha optado por no participar. Los arrendamientos de más de 15 años probablemente tendrán un efecto en su obligación tributaria en el futuro. A falta de la exención, las jurisdicciones fiscales locales pueden intentar evaluar el panel solar a su valor total.

Algunos municipios tienen disposiciones en su código de zonificación para abordar la ubicación, los permisos y la instalación de paneles solares dentro de la comunidad. Un desarrollador de energía solar podrá ayudarlo a comprender cómo la ley de zonificación de su municipio podría afectar una instalación solar en su propiedad.

Asegúrese de que el contrato incluya disposiciones que determinen quién es responsable del desmantelamiento del panel solar. Esto garantizará que si su contrato de arrendamiento vence y no se renueva, la empresa cierra o vende el proyecto, o el panel solar ya no es viable, el sistema será desmantelado y el terreno volverá a su condición previa al arrendamiento.